Wer die Anmietung einer Wohnung beabsichtigt, steht oft vor der Frage, ob die Grundsteuer auf die Miete umgelegt werden darf. Auch die Reform der Steuer hat diesbezüglich zu einiger Verunsicherung geführt. Grundsätzlich ist dies möglich, denn die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten und diese dürfen vom Vermieter regelmäßig auf Sie umgelegt werden.
Was es dabei zu beachten gibt, erfahren Sie in diesem Artikel:
Die Grundsteuer für den Vermieter
Die Grundsteuer zählt zu den sogenannten Substanzsteuern und bezeichnet eine Abgabe, die auf Grundstücke zu entrichten ist. Die herangezogene Bemessungsgrundlage ergibt sich aus dem Gesamtwert des Grundstücks, das heißt, dass sowohl der Wert der Fläche selbst, als auch der Wert der gesamten Bebauung als Berechnungsgrundlage dienen. In Deutschland kommen die Einnahmen den Kommunen zugute.
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§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung bildet die rechtliche Grundlage, durch welche die Grundsteuer als ein Teil der Nebenkosten definiert wird und somit rechtlich beanstandungsfrei auf Sie umgelegt werden kann. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der zuvor unterzeichnete Mietvertrag die Übernahme der Kosten durch Sie festlegt. Zu beachten ist, dass stets der Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks verantwortlich für die regelmäßige und ordnungsgemäße Zahlung der Grundsteuer ist.
Unterschiede je nach Nutzungsart
Je nach Art der Nutzung der Immobilie gibt es bestimmte Unterschiede, welche vor allem den Anteil der Grundsteuer bestimmen, der auf Sie umgelegt werden kann. Bei einem vollständig vermieteten Mehrfamilienhaus ist grundsätzlich die volle Höhe der Steuer umlagefähig. Bewohnt der Eigentümer selbst eine Wohnung in diesem Haus, muss dieser den anteiligen Wert aus der Rechnung herausstreichen.
Komplizierter wird es, wenn das Objekt zwar zur Vermietung einzelner Wohnungen gedacht ist, aber dort einige Wohneinheiten leer stehen. In diesen Fällen darf der Grundsteueranteil der leer stehenden Einheiten nicht auf die vermieteten Einheiten umgelegt werden, da es dadurch zu einer unzulässig höheren Belastung der anderen Mietenden kommen würde. Deshalb muss der Eigentümer den Anteil der leer stehenden Wohneinheiten herausrechnen, hat jedoch die Möglichkeit, einen Grundsteuererlass zu beantragen.
Dienen ein Teil der Immobilie als Gewerbefläche, ein anderer Teil als Wohnfläche, so liegt eine Mischnutzung vor. In diesem Fall muss die Abrechnung für Wohnflächen einerseits und Gewerbeflächen andererseits getrennt erfolgen, da die Grundsteuer für Gewerbeflächen höher ist als die für Wohnflächen. Hier ist der Eigentümer verpflichtet, zunächst den Anteil der Gewerbeflächen an der gesamten Grundsteuer herauszurechnen, bevor er die Kosten der Grundsteuer für die Wohnfläche auf die Mieter umlegen kann. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist die Trennung jedoch nur zwingend vorgeschrieben, wenn die zusätzliche Belastung der Wohnungsmieter bei mehr als 10 % liegt (Aktenzeichen VIII ZR 78/05). Sofern der Mietvertrag dennoch eine getrennte Berechnung ausschließt, ist dies nicht zulässig.
Unter welchen Voraussetzungen ist ein Grundsteuererlass möglich?
Rechtliche Grundlage bildet §33 Grundsteuergesetz. Ein Anspruch besteht grundsätzlich dann, wenn sich der übliche Rohertrag um mindestens 50 % vermindert hat. Außerdem darf der Eigentümer nicht selbst verantwortlich für den Leerstand im Mietobjekt sein. Ein Grundsteuererlass ist nicht nur bei Leerstand möglich, sondern auch dann, wenn der Eigentümer unverschuldet in einen Liquiditätsengpass geraten ist, etwa bei Zahlungsausfällen seitens eines Mietenden. Ein Leerstand aufgrund von Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen begründet keinen Grundsteuererlass.
Der sogenannte strukturelle Leerstand bildet einen speziellen Fall. Hier gibt es in der jeweiligen Kommune entweder einen großen Bestand zeitgleich leer stehender Immobilien oder einen deutlichen Bevölkerungsrückgang. Der Bundesgerichtshof entschied im Jahr 2007, dass Vermieter in diesen Fällen nicht für den Leerstand verantwortlich gemacht werden können und deshalb ein Grundsteuererlass begründet ist (Aktenzeichen II R 5/05).
Die Höhe des Grundsteuererlasses ist abhängig von der Höhe der Ausfälle: Liegen die Mieteinnahmen am Ende des Jahres bei nur der Hälfte oder weniger des eigentlichen Rohertrags, so können 25 % der Steuer erlassen werden. Hat die Immobilie über ein Jahr hinweg keinerlei Ertrag abgeworfen, werden 50 % der Grundsteuer erlassen.
Kann auch der Mieter zur Kasse gebeten werden?
Als Teil der Nebenkosten kann Ihr Anteil an der Grundsteuer regelmäßig auf Sie umgelegt werden. Zusätzliche Umlagen der Grundsteuer bei Leerstand auf andere Mietende ist jedoch unzulässig. Ist der Eigentümer der Immobilie im Zahlungsverzug, können Mietende von der Kommune nicht zur Zahlung der Grundsteuer in Haftung genommen werden. Dies gilt sowohl bei temporärem als auch dauerhaftem Zahlungsausfall durch den Eigentümer.
Worauf sollte man achten, wenn der Vermieter Grundsteuer verlangt?
Beabsichtigen Sie die Unterzeichnung eines Mietvertrags, sollten Sie zunächst darauf achten, ob die Übernahme der Kosten vertraglich festgelegt werden soll. Normalerweise ist dies der Fall. Nachträglich erhöhte oder festgesetzte Grundsteuern dürfen auch rückwirkend auf die Mietenden umgelegt werden. Ein entsprechender Bescheid ist vom Eigentümer binnen drei Monaten auszustellen.
Umlagefähig sind nur Ausgaben, die im Zusammenhang mit den öffentlichen Lasten des Objekts stehen, was auch Kosten für den Boden- und Wasserverband oder Abgaben an den örtlichen Deichverband beinhalten kann. Besonders bei einer gemischten Immobilie mit Wohn- und Gewerbeflächen sollten Sie die Abrechnung der Nebenkosten genau überprüfen oder durch eine Fachperson überprüfen lassen.
Ihnen steht grundsätzlich das Recht zu, alle Dokumente, die der Eigentümer zur Berechnung der Kosten heranzieht, einzusehen. Zudem besteht seitens des Vermieters die Verpflichtung, die einzelnen Posten und die Gesamtabrechnung so zu gestalten, dass sie verständlich und übersichtlich sind. Abschließend muss deutlich erkennbar sein, ob eine anteilige Nachzahlung von Nebenkosten zu leisten ist oder eine Rückerstattung an den Mieter zu erfolgen hat. Sofern der Eigentümer dieser Pflicht nicht nachkommt oder Ihnen bei der Prüfung der Dokumente Unstimmigkeiten auffallen, sollte externer Rat, zum Beispiel bei einem Fachanwalt für Mietrecht, eingeholt werden.
Mietvertrag
Die Grundsteuer bei Miete darf nur umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist. Der Anteil der Grundsteuer an den Nebenkosten sollte einzeln aufgeführt sein und somit einer späteren Überprüfung zugänglich werden. Wenn Sie nur Bahnhof verstehen, ist das nicht schlimm. Ein Immobilienmakler Wiesloch, Heidelberg oder Mannheim kann Ihnen solche Fragen schon während der Wohnungssuche beantworten, bei Bedarf prüft er auch gemeinsam mit Ihnen den Vertrag.
Reform der Grundsteuer – Was bedeutet sie für Mieter und Vermieter?
Ab 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Mussten sich bislang lediglich Eigentümer damit abmühen, werden die Konsequenzen ab 2025 auch für Wohnungsmieter spürbar. Da die Grundsteuer voll umlagefähig ist, sollten sich Mietende frühzeitig mit den Folgen der Reform für ihre eigene Mietwohnung beziehungsweise ihr Miethaus auseinandersetzen.
Fazit
Die Grundsteuer bei Miete zählt zu den Betriebskosten und können deshalb vollständig vom Eigentümer einer Immobilie auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Immobilienbesitzer sind nicht berechtigt, wegfallende Erlöse aus der Umlage infolge von Leerstand auf die Mietenden umzulegen. Dies gilt auch, wenn Wohnungen wegen Umbau- oder Modernisierungsarbeiten freistehen. Bei hohem Leerstand, der nicht durch den Eigentümer selbst verursacht wurde, hat der Gesetzgeber deshalb die Möglichkeit für einen Grundsteuererlass geschaffen. Die Nebenkostenabrechnung sollte für Sie immer klar und übersichtlich gestaltet sein. Können Sie bestimmte Bedingungen im Mietvertrag nicht nachvollziehen, können Sie die Hilfe eines Immobilienmakler Wiesloch, Heidelberg oder Mannheim in Anspruch nehmen, um fragliche Details mit diesem zu klären.
