Mit der Grundsteuerreform sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Auch wenn die Grundsteuerreform erst am 01. Januar 2025 in Kraft trifft, müssen alle Wohnungseigentümer bis zum 31. Oktober 2022 die Grundsteuererklärung bei den jeweiligen Finanzämtern einreichen. Bei nicht fristgerechter Einreichung kann eine Strafe bis zu 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer pro Monat fällig werden.
Die Mieter von Eigentumswohnungen müssen selbst nicht in Bezug auf die Grundsteuererklärung tätig werden. Die Reform der Grundsteuer hat für die Mieter erst mit dem Inkrafttreten der Reform im Jahr 2025 Auswirkungen, wenn es eventuell zu einer Anpassung der Grundsteuer für den Vermieter kommt.
Was sind Eigentumswohnungen?
Bei einer Eigentumswohnung handelt es sich um das Eigentum an einer einzelnen Wohnung. Diese kann sich in Zwei- oder auch Mehrfamilienhäusern befinden. Da die Wohnungen in einem Haus sind, welches auf einem Grundstück steht, besitzen die Wohnungseigentümer auch Miteigentumsanteile an dem Grundstück. Das Eigentum an der Wohnung wird durch die Eintragung in das Wohnungsgrundbuch begründet.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Grundsteuer vom jeweiligen Eigentümer der Wohneinheit zu zahlen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird. Jede Eigentumswohnung wird als eigenständige wirtschaftliche Wohneinheit, also wie ein eigenes Grundstück, behandelt. Sind mehrere Personen Eigentümer der Wohnung, haften diese als Gesamtschuldner für die Grundsteuer.
Was ist die Grundsteuer?
Es gibt einen Unterschied zwischen der Grundsteuer und der Grunderwerbssteuer. Im Gegensatz zur Grundsteuer fällt die Grunderwerbssteuer nur beim Erwerb von Grund und Boden einmalig an. Die Grundsteuer fällt jährlich an. Je nach der Höhe der zu zahlenden Grundsteuer muss diese entweder viertel- oder halbjährlich gezahlt werden. Bei sehr kleinen Beträgen ist auch eine jährliche Zahlweise möglich. Diese Steuereinnahmen werden nicht an den Bund, sondern an die Kommune gezahlt. Somit gehört die Grundsteuer zu einer der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.
Mit der Grundsteuer werden Grundstücke besteuert. Sie ist damit eine Objektsteuer und spiegelt den Wert und die Beschaffenheit eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheimes wider. Dabei kommen zwei Arten zur Anwendung. Zum einen wird die Grundsteuer für landwirtschaftlich genutzte Flächen erhoben. Zum anderen werden bebaute Grundstücke und alles andere besteuert. Mit der Grundstückreform kommt ab 2025 eine dritte Grundsteuerart hinzu. Sie wird dann für unbebaute, baureife Grundstücke veranschlagt. Dies betrifft Grundstücke, welche noch nicht bebaut sind, aber für welche bereits eine Baugenehmigung vorliegt. Die Grundsteuer muss von dem Eigentümer abgeführt werden. Sie kann aber bei vermieteten Wohneigentum auf die Mieter umgelegt werden.
Reform der Grundsteuer
Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht in einem Urteil entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und damit verfassungswidrig ist. Der Gesetzgeber hat Ende 2019 die Neuregelung für die Grundsteuerberechnung verabschiedet. Bei der Berechnung der Grundsteuer fließen drei Elemente ein. Bisher waren das der sogenannte Einheitswert, welcher mit der vom Bund vorgegebenen Steuermesszahl und dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert wurde. Mit der Grundsteuerreform wurde der als verfassungswidrige Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt, welcher auch anders als der vorherige Einheitswert berechnet wird.
Wie wird sie bei Eigentumswohnungen erhoben?
Auf der Grundlage der Grundsteuererklärung erhebt das Finanzamt die entsprechende Grundsteuer bei Eigentumswohnung. Für die Erstellung der Grundsteuererklärung werden folgende Informationen benötigt: Grundbuchdaten, steuerliche Identifikationsnummer, das Einheitswert-Aktenzeichen, die Wohnfläche, der Bodenrichtwert, das Baujahr und gegebenenfalls der Zeitpunkt einer eventuellen Kernsanierung des Gebäudes. Für das Bundesland Baden-Württemberg muss die Wohnfläche nicht angegeben werden. Das Baujahr des Wohnhauses, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, spielt in den Bundesländern Bayern, Hamburg, Hessen, Baden-Württemberg und Niedersachsen keine Rolle.
Im Informationsschreiben des Finanzamtes, auf dem Steuerbescheid, dem Kaufvertrag zur Eigentumswohnung, dem Grundbuchauszug oder der Eintragungsbekanntmachung sind diese relevanten Informationen ersichtlich. Der Bodenrichtwert für das Grundstück kann in der Datenbank des jeweiligen Bundeslandes nachgeschlagen werden. Des Weiteren müssen die Eigentumsverhältnisse, die Grundstücksart und die Anzahl von (Tief-) Garagenplätzen angegeben werden.
Die jährliche Grundsteuer bei Eigentumswohnung ergibt sich durch die Multiplikation von Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz der Gemeinde. Die Steuermesszahl ist nach dem Bundesmodell bundesweit einheitlich und beträgt bei Wohneigentum 0,31 Prozent. Der Hebesatz der Gemeinden ist unterschiedlich. Er hängt davon ab, in welcher Gemeinde sich das Wohneigentum befindet, und ist über die Kommune zu erfragen. Bei der Berechnung des Grundsteuerwertes für eine Eigentumswohnung wird das Ertragswertverfahren angewendet.
Das Ertragswertverfahren für die Berechnung des Grundsteuerwertes
Da es sich beim Wohneigentum nicht um ein Grundstück der Land- und Forstwirtschaft handelt, kommt der Hebesatz der Grundsteuer B zur Anwendung. Beim Ertragswertverfahren spielen für die Festsetzung des Grundsteuerwertes zwei Faktoren eine entscheidende Rolle. Dies ist zum einen der Grundstückswert (auch Bodenrichtwert genannt) und zum anderen die statistisch ermittelte Höhe der jährlichen Kaltmiete (jährlicher Rohertrag). Dieser jährliche Rohertrag errechnet sich aus der monatlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Des Weiteren kommen je nach der in einer separaten Verordnung festgelegten Mietniveaustufe entweder Zu- oder Abschläge zur Anwendung. Daraus ergibt sich der monatliche Rohertrag, welcher mit 12 multipliziert den jährlichen Rohertrag ausweist.
Für die Berechnung des Grundsteuerwertes spielt die Restnutzungsdauer des Gebäudes als weiterer Faktor eine Rolle. Die Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude ist in der Regel auf 60 bis 80 Jahre begrenzt. Je nach Alter des Gebäudes ergibt sich aus der Differenz zur Gesamtnutzungsdauer die zu veranschlagende Restnutzungsdauer. Sollte das Gebäude kernsaniert sein, wird der genaue Zeitpunkt der letzten Kernsanierung benötigt. Bei einer Kernsanierung kann die Restnutzungsdauer wieder zurückgesetzt werden.
Nicht umlagefähige Betriebskosten und der sogenannte Liegenschaftszinssatz komplettieren die Berechnung des Grundsteuerwertes durch das Ertragsverfahren bei Eigentumswohnungen. Zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten zählen Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Der Liegenschaftszins beträgt bei Wohnungseigentum 3,0 Prozent.
Berechnung der Wohnfläche
Die Berechnung der Wohnfläche basiert auf der Wohnflächenverordnung. Darin ist festgelegt, dass die Wohnfläche der Eigentumswohnung nur Grundflächen von Räumen beinhaltet, die ausschließlich zur Wohneinheit gehören. Heizungsräume, Kellerräume, Dachböden oder auch Waschküchen zählen nicht dazu und müssen nicht einberechnet werden. Garagen gehören zwar zur Nutzfläche, werden aber entweder nicht berücksichtigt oder pauschal veranschlagt. Dies ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. Wie groß die Wohnfläche Ihrer Immobilie ist, sollte daher stets genau berechnet werden. Wenn Sie eine Wohnung z. B. über einen Immobilienmakler Frankenberg erwerben, können Sie sich sicher sein, dass diese Werte stimmen. Denn Makler wissen genau, worauf es beim Berechnen der Wohnfläche ankommt. Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben, wenden Sie sich an den Makler Ihres Vertrauens, er berät Sie sicher gerne.
Bei einer Eigentumswohnung, welche zwei Ebenen hat, fließt eine Treppe mit mehr als drei Stufen nicht mit in die Berechnung ein. Bei Eigentumswohnungen mit Dachschrägen kommen folgende Regelungen zur Anwendung. Unter einem Meter zählen diese Räume nicht als Wohnfläche, zwischen einem und zwei Metern werden sie zu 50 Prozent veranschlagt und ab zwei Metern werden sie komplett als Wohnfläche gezählt. Die Flächen von Dachgärten, Loggien, Terrassen und fließen zu einem Viertel mit in die Wohnfläche ein.
Umlage
Die Betriebskosten bei vermieteten Wohnungseigentum werden über die Umlage vom Mieter eingefordert. Wie diese Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, legt der Verteilerschlüssel fest. Mit dem Verteilerschlüssel wird bereits im Mietvertrag festgelegt, ob sich die Betriebskosten nach Personenzahl, der Wohneinheit, dem Anteil der Wohnfläche oder dem Verbrauch richtet. Dabei wird zwischen verbrauchsabhängigen Betriebskosten und verbrauchsunabhängigen Betriebskosten unterschieden.
Zu den verbrauchsabhängigen Nebenkosten zählen beispielsweise Heizung und Warmwasser. 50 bis 70 Prozent der verbrauchsabhängigen Nebenkosten müssen über den Verteilerschlüssel nach Verbrauch umgelegt werden. Für verbrauchsunabhängige Betriebskosten wird der Verteilerschlüssel nach der anteiligen Wohnfläche zugrunde gelegt.
Hausgeld statt Nebenkosten
Die Nebenkosten, welche bei einer vermieteten Eigentumswohnung auf den Mieter umgelegt werden, sind im Hausgeld enthalten. Das komplette Hausgeld kann aber nicht vom Mieter eingefordert werden, da in ihm auch Kosten enthalten sind, welche sich aus der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft ergeben. In den umlagefähigen Nebenkosten sind alle Betriebskosten enthalten, welche für den laufenden Betrieb der Wohnung anfallen. Dazu gehören beispielsweise Hausmeisterkosten, Winterdienste, Sachversicherungen wie Gebäudeversicherung, allgemeine Stromkosten für die Treppenhausbeleuchtung, Kosten der Müllentsorgung, Wasser- und Abwasserkosten, Wartungskosten für Heizung, eventuelle Gebühren für Satellitenanlagen, Heizungskosten.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen beispielsweise Verwaltungsgebühren, Kontoführungsgebühren und die Instandhaltungsrücklagen. Instandhaltungsrücklagen werden auf das Gemeinschaftskonto der Eigentümergemeinschaft gezahlt, um eventuelle größere Reparaturen am Gebäude wie beispielsweise Dachsanierungen zu finanzieren. Bei einer Eigentumswohnung, welche nicht vermietet, sondern durch den Eigentümer selbst genutzt wird, ist das Hausgeld komplett durch den Wohnungseigentümer zu zahlen. Es gibt dann keine Unterscheidung mehr zwischen Hausgeld und Nebenkosten.
Fazit
Für Wohnungseigentümer ist es wichtig, die Grundsteuererklärung bis zum Stichtag 31. Oktober 2022 abzugeben. Die Grundsteuererklärung kann beispielsweise über Elster online beim Finanzamt eingereicht werden. Auf der Grundlage der Angaben aus der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt die jährliche Grundsteuer bei Eigentumswohnung. Dabei kommt für die Berechnung des Grundsteuerwertes das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Die Grundsteuer kann bei vermieteten Wohneigentum auf den Vermieter über die Nebenkosten umgelegt werden.
